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房貸好簡單,完全整理懶人包,10分鐘就上手

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房貸好簡單,完全整理懶人包,10分鐘就上手
房屋貸款

2019-01-07|閱讀人數 21140

房貸好簡單,完全整理懶人包,10分鐘就上手

首先,要先搞懂的是房貸的類型,各家銀行都推出各種不同的房貸產品,每種產品的特色跟針對的族群都不一樣,建議可以先評估自己的狀況,再去尋找且決定一個產品,因為房屋貸款一簽就是20年以上,好好做功課是非常重要的。

大部分的人都想要最後有個家,買房就成了一個很重要的追求目標,但是買房可不是一筆小錢,通常頭期款就會需要花上許多時間湊齊,更不用說之後需要負擔的金額了,因此可能蠻多人會尋求房貸來幫助自己。不過市面上房貸種類玲瑯滿目,光是看就讓人頭痛,連想仔細了解的念頭都提不起來。

 

不過別擔心,此篇整理許多房貸資訊,以及提供注意事項,讓你看完不再對房貸感到害怕!

 

首先,要先搞懂的是房貸的類型,各家銀行都推出各種不同的房貸產品,每種產品的特色跟針對的族群都不一樣,建議可以先評估自己的狀況,再去尋找且決定一個產品,因為房屋貸款一簽就是20年以上,好好做功課是非常重要的。

 

以下整理幾個常見的房貸類型

 

指數型房貸

這個特別的點在於計算利率的方式,這是隨著基準利率上下浮動,通常是以定儲平均利率為基準,再加上每個申請人的條件不同而有的加碼利率。此商品是依照市場利率去調動,比起各家自定的利率較為公平跟透明,同時消費者也會獲得貼近市場的利率。

 

理財型房貸

此種房貸是讓房貸價值靈活運用的一種方式,一般的房貸在償還之後本金是不能動用的,但此房貸是把償還的本金轉成循環額度,變成可直接動用的資金,且是動用後才每日計息,不動用不會計息,增加資金運用的彈性。

 

抵利型房貸 

這是用存款來折抵房貸本金,然後減少利息支出的辦法。是把貸款戶連結活期帳戶,本金扣除活期帳戶的金額再計算利息。這種適合有存款,不想增加房屋貸款,但又希望保有資金運用彈性的人。

 

利率遞減型房貸

這是前高後低的利率計價方式,隨著繳息的情形會慢慢降息,這適合長期且穩定還款的人,同時也不會有轉貸情形的人可以考慮。

 

固定型房貸

這個最大的特色就是利率是固定的,不會受到升降息的影響,可以清楚掌握每個月的支出。不過嚴格來說固定式應該是一段式的房貸,但現在大多都是階梯式,也就是固定的利率也是前幾個期固定,後面就回到指數型房貸。此房貸適合雙薪家庭或是有固定收入的人。

 

再來,來看看申辦房貸的流程

第一步:尋找適合的銀行

首先先評估自己的經濟條件跟還款能力,大多數的銀行都有房屋貸款的產品,每個產品也都各有利弊,因此貨比三家找出屬於自己的方案。可以去銀行公會的「免費諮詢平台」、內政部的「不動產資訊平台」還有房仲業的網站,如果首購的話記得找有承辦「政府首購優惠貸款」銀行辦理。

 

第二步:提出申請

選擇好銀行後就可以填寫房屋貸款申請書,提供相關資料,包含:買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或扣繳憑單等資料。銀行會用這些資料來判斷是否有還款能力,如果條件不夠好還提供保證人。

 

第三步:不動產評估

提出申請後,銀行會依據房屋的地段位置、屋齡、坪數大小和生活機能等來評估申貸金額。

 

*影響不動產的因素:

  1. 空屋率高,通常為郊區或是新市鎮。
  2. 公設比高。

  3. 違建過高,市價虛增。

  4. 鄰近厭惡設施,如:廟宇、靈骨塔、墓地、殯儀館、高壓電塔、正對高架道路、路沖、陽光屋、無尾(死)巷、聲色場所、輻射屋、凶宅等等。

 

第四步:銀行內部審核

下一步銀行內部會依借款人的基本條件、還款能力、職業、抵押房屋資訊……等因素審核,判斷是否核款,同時決定貸款條件(成數、利息、寬限期、貸款年限等)。

 

第五步:簽約對保

走到這一步就是銀行已經核准房貸,準備雙方簽定房貸借貸契約。對保的內容很多,但簽下去就是未來20年的借貸契約,因此要仔細看完雙方的權利義務,並要核對貸款利率、年限提前部分還款、違約金的相關問題。完成對保後會開戶,做為日後撥款跟還款的帳戶。

 

第六步:抵押權設定&保險

簽約對保後,銀行會設定抵押權,抵押權設定金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。

 

第七步:撥款

最後撥款是配合交屋時間,進行撥款。之後,只要每月按時把須繳納的錢存進房貸戶頭,便會自動扣繳。

 

簡單的Q&A幫助你更加了解什麼是房貸

 

Q1:所以什麼是房貸?

A1:  簡單來說,就是使用到房子做為抵押品就算是房貸,所以不論是購屋金錢不足辦理房貸,還是將現有房屋債權轉移甚至增加貸款金額,都算是房貸喔。

 

Q2:房貸有什麼特點?

A2:  能貸款的額度高,利率低,因為額度是由房屋價值決定,所以抵押的房屋價值夠高,就能貸到更高的金額。再者,貸款的期限也會拉得比較長,最長可以拉到30年,而且部分方案還有5年的寬限期,可以減緩還款負擔。最後,是用房屋做為抵押品,貶值速度低,對銀行的風險也較低,所以很容易過件。

 

Q3:那信用狀況會影響房貸嗎?

A3:  會的!因為在辦理的時候需要提供財力證明作為輔助,同時申請過程銀行內部也會做信用調查,信用狀況越良好越容易過件,同時也比較能申請到較多的貸款金額跟較低的利率喔。

 

Q4:那我需要提供保人嗎?

A4:   基本上不用,只要提供房屋相關資料,但如果申請人信用瑕疵,又無法提出財力證明的話,那麼銀行就會要求提供保人。如果保人底下有不動產等資產,過件的可能性會提高很多喔。

 

Q5:可以用父母的房子抵押嗎?

A5:  可以,如果是借款人,但房屋的名字不是名下也可以申請房貸。但房子是父母的,要先徵求父母同意,並提供貸款所需相關資料及房屋所有權人的同意書。

 

Q6:房貸有什麼特別限制嗎?

A6:   房屋的狀況跟屋齡會直接影響貸款的金額跟貸款年限,大部分的銀行有個公式:貸款年限+屋齡≦50、貸款年限+房貸戶年齡≦75,所以想貸款買老屋的可能要多多評估了。另外,銀行也不太會受理信用空白的客戶,所以貸款前還是要多多評估自身跟房屋狀況喔。

 


 

最後有幾項特別注意

 

1.了解綁約調款及違約金內容

最後在對保的步驟中,要特別注意綁約條款及違約金的內容,通常借款人會忽略或是認為短期內不會轉貸沒什麼影響,但貸款期間有可能因為其他銀行的利率較低想要轉貸,或是突然有筆金錢可以償還貸款。所以能去爭取較短的綁約期跟較低違約金。

通常前3-5年會綁約,也會獲得較低的利率,但萬一要求不綁約,則利率一定會較高。至於綁約方式各間銀行都有所不同,需要多多了解。總之,比例太高或是綁約年份過長可能都會是之後想轉貸或清償的負擔。

 

2.貸款年限與寬限期的決定

貸款年限跟寬限期是不是都越長越好?不見得越長越好,還是要回到個人的理財需求,但期限越長表示給銀行的利息就越多,所以建議個人無特別的財務需求的話,能不用寬限期,而直接縮短銀行之間的貸款契約是比較有利的。

有些30-40年的貸款專案是划算的嗎?如果能善用寬限期是會比拉長年限划算,但寬限期後的本金是依照剩下的貸款年限繳清,所以月付金會增加2-3倍以上,因此還是要注意自己能負擔的範圍。

 

名詞解釋,之後不再看不懂房貸用詞

 

 

寬限期

銀行為短期資金較為不足的借貸人推出的方案,在固定年限(寬限期)內只付利息不還本金,寬限期後再連同本金,每月本利攤還。通常期限為1-3年,但在寬限期內只有利息,看起來金額不高,但過了之後加上本金會達到2-3倍多。

 

頭期款

分期付款時,第一次需要準備的金額,簡單的算式就是:購買總價-貸款金額=頭期款。

 

貸款成數

可貸得金額占抵押標的市值的比例,算式為:貸款金額÷購買總價≡貸款成數。

 

本金平均攤還法

這是把全部貸款本金每月平均分攤,利息再按貸款餘額逐期計算,換句話說,每個月還得本金是固定的,但利息是逐漸遞減,所以可省較多的利息支出。

 

本息平均攤還法

通常是用於固定利率的情況下,每個月攤還本金和利息的總和固定,對於還款較容易掌握,也是一般銀行較常使用的方式。

------------------------------------------------- 兩者優劣比較 -------------------------------------------------

本金平均攤還法   優點 : 可省下較多利息      缺點 : 每期金額不固定,前期金額較高,壓力較大

本息平均攤還法   優點 : 還本還款金額度定,方便計畫     缺點 : 利息總支出較多


首購

「首次購屋」,指名下沒有房屋,且首次購屋,就符合「首購」條件。

 

貸款綁約

指跟銀行的借貸契約傷針對「提前還款部分」做但書條件。提前還款又可分為「部分清償」、「全部清償」。

「部分清償」指貸款人有能力提前清償貸款以縮短還款時間,銀行多收1%-2%的違約金。「全部清償」是貸款人想轉貸時,用新申請銀行的貸款清償舊銀行的貸款款項,部分銀行不希望此情況發生,加重「全部清償」的罰款,讓貸款人被違約金條款綁得動彈不得。

 

文 / 570好貸網-編輯團隊
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